房租降了吗？
近期多家媒体报道，3、4月份北京租房市场遇冷，租金甚至稳中有降，个别区域还有一定的降幅，最近也有些报道，关于房价没降，租金反而稳中有降，导致业主的租金收益率有所减低的情况，那么我们该怎么看待这个问题呢？
事出有因，不必恐慌
景晖智库首席经济学家胡景晖分析表示：首先，今年春节后2月份租赁高峰到来的比较快，3、4月份租房市场遇冷，租金甚至稳中有降，租赁市场有所下滑也很正常，主管机构不要因为市场淡季造成的租金回落有所麻痹而放松对市场的管理；第二个原因也要感谢去年8月份各部门对房屋租赁市场的稽查，尤其是对长租公寓的监管，很大程度上遏制了去年3月份之后由于长租公寓运营商高价收房造成的房租快速上涨，主管机构在这方面起到了很大的作用；第三个原因就是近期廉租房和公租房包括在农村宅基地试点开发的租赁房源进入市场，扩大了租赁市场房源供给量，缓和了供需矛盾。
此外，还有个很重要的因素，就是今年经济的整体形势造成很多大型的企业开始裁员，以北京为代表的大城市常住人口数量开始出现下降，受户籍政策、抢人大战、区域经济发展的影响，有很多在北上广深，特别是在北京工作的人，受高房租、高生活成本、就业困难的影响，逐渐转向二三线城市，回家就业或创业，客观讲这是个好现象，疏解了大城市的人口压力。
胡景晖表示：产业和人口的布局更合理，在一定程度上降低了房租，城市人越来越郊区化，很多产业人口开始外溢到城市边缘区域，甚至迁移出这个区域，所以在某种程度上，房租、房价、地价也是一个调节器，房租和房价越高并不意味着这个地方越有吸引力，相反高房价和高房租是一把双刃剑，达到一个顶点时候就会出现一个去化效应。前几年香港的企业包括外资在香港的总部，迁移到内地的其他省份，就因为香港的房价地价过高造成的高额的开销，在香港雇佣一个大学生在内地可以雇佣五个，内地的成本优势是非常明显的，从这点来看房价地价高并不是一个城市竞争力的表现，房价、地价达到一定高点就会出现反向效应。
胡景晖表示，接下来租赁市场的看点是在5月份之后，5月中下旬开始暑期租赁高峰就要来了，很多大学毕业生在6月份毕业离校前开始提前找房子，那么接下来5月底到7月份这段时间房租的上涨情况才能真正的反映市场需求，更多的大学毕业生是选择留在北上广深还是选择离开，实际的市场需求到底是怎样一个情况，企业的招聘薪资所导致的他们的租金承受能力是如何，都将影响租赁市场的租金走势。所以我们也没有必要因为3、4月份租赁市场遇冷就觉得房租调控取得成绩而沾沾自喜，接下来要重点关注6、7月份的房租走势。
未来房屋租赁市场该如何发展
胡景晖分析表示，一些租赁需求比较旺盛的大城市，已经开始出现之前高价收的房源现在租不出去，被迫只能亏本降价出租的情况，这个现象很正常，出来混迟早要还的，此刻就要付出代价，希望不要有爆棚、爆盘、爆仓，损害租客利益的情况。前段时间上海又有几个长租公寓公司利用租金贷导致资金链断裂出现问题，由于去年长租公寓高价收房造成的影响到现在还没有消除，但租赁市场的需求是真实的。接下来未来长租公寓市场面临着这样的问题，从租售比的角度来看，资产的投资回报率、年化收益率是很低的，很难形成产权式的大业主、机构来持有物业和出租；二房东模式在未来也需要做出很大的调整，在规模化、集约化、提高效率的基础上，真正地走向健康的经营，而不是依靠租金贷来玩套路和盲目的扩张。
胡景晖认为，国家对租赁市场的调控政策不断，鼓励租赁市场健康发展，而地方政府的积极性并不高，卖地来钱快，而租赁市场的管理是费力不讨好，工作很细碎，但是这个问题是关乎民生问题，所以未来在租赁市场发展来看，土地用途、规划用途的改变，允许闲置的商业、物业和其他的物业转化为租赁，农村宅基的租赁权入市，公租房、廉租房的建设以及通过正常的租赁渠道，为真正有需求的人提供租房借贷，这些方面是大有可为的。
对于未来租赁市场的发展，胡景晖表示：往往第一批冲上去的企业，大都是由于狂热和不合理的商业因素导致最终将被市场淘汰，在第一批浪潮洗涤之后，第二批第三批真正进入市场的企业会更加理性，以合理的商业模式进行租赁经营，当然租赁市场在资金方面的需求是长钱、大钱、便宜的钱，目前很多资金是短钱、热钱、贵钱，有效解决资金来源问题，为租赁市场换取长期发展的空间，这也是值得思考的问题，因为中国目前也没建立起真正的REITS市场，所以ABS这些假REITS它的债务偿还周期是非常短的，很难支撑起企业大规模的发展。
从这点来讲租房市场已经确定的“租购并举”战略，在落实的时候还需要地方政府更强的积极性，有更多的细则出台，更多的资金支持，更多的法律法规遵循，目前地方行政法规能对租赁市场明确约定的很少，所以租赁行业立法也是非常重要的内容。各地住建部门也要建立有效的监管机制，包括跟工商、银行联手防止租金贷的复发，通过合理的的产业布局和人口布局适度缓解租赁市场的压力，加大以廉租房、公租房、城市租赁房源的供给都是非常重要的手段。
希望在即将来临的暑期租赁旺季，广大毕业生能够在城市找到适合租住的房子，实现创业、就业和在城市发展的梦想！